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成都花木网行业关注；距离2022年到来已经没有几天，园林苗圃行业到了埋头苦干的时候。前三季度业绩陆续公布后，A股园林板块的气氛像是被人锤了一闷棍，这气候简直不像是占着大生态、大林业风口的调子，仿佛花儿搞错了节令，春到了却无春意。
整个苗圃行业在经历着转型成长的痛楚，基建增量带来的时代红利感觉已经接近尾声，而高质量发展带来的存量深耕时代，在一点点靠近，无论片区开发、城市更新、乡村振兴、生态修复，如今都不约而同走在了这里。
每个社会的发展都曾经历过野蛮生长的时代，过了之后，市场将会回调。而接下来的园林市场，暴利将会转向“长效”，暴戾将会转向“柔化”。
“长效”与“柔化”将会是存量市场的显著特征，这就需要产权与制度创新。在饕餮盛宴吃惯了的园林行业，不知道有多少人会走出来，那些杀不死你的，终究会使你更加强大。
长效
从前些年开始，基建市场就开始朝EPC-O模式转型，无论大家做得怎样，但“运营”成了大部分甲方的刚性需求，相比于PPP时代的“运营”，这个时期的运营更注重长效可持续性，而不是简单在形式上成立SPV公司（特许经营公司），拉长政府的回购时间。
“运营收益”已经成了片区开发项目的中标文本重要词眼，某种性质上来说，这种基建项目已经演变为了招商项目。
园林行业在其中的弱势，主要来自可盘活资源的狭窄，以及资源整体运营人才的匮乏。所以光凭“技术”、“资金”、“资源”，已经被这种项目边缘化，可或许很多人并没有意识到问题出在哪，或者说意识到了也没办法去解决。
失去顶层运营能力的园林企业，为了获得项目入场券，已经尽可能地压低自己的身价。低利润运行最终都会导向一个不妙的结果，那就是人才流失。
有没有发现：最近众多的园林中层人才，都在慢慢离开这个行业。这一波地产行业的颓势，更是会加剧这一点。
而很多人转型开始从“项目策划”来切入，最近各种基建板块喊得很热的“运营前置”，其实就是导入了策划思维，这一点也是保证“长效”的重要体现，策划先于规划或与规划并行，已经成了当前基建项目的一种趋势。
因为策划里包含了资源导入与运营的思维模式。
柔化
由于有长效的需求，很多项目边界已经不是很明显，不是简单的“建设—交付”逻辑，尤其在片区开发、城市更新、乡村振兴这三类项目上，不仅仅是“运营前置”就能解决问题的。
江浙沪地区可能是国内乡村振兴最具样板性的地带，但每个城市、每个项目的操作手法都大相径庭，一个乡镇相邻两个村的项目，看起来就不像是一个妈生的。
在追求长效运营的背后，每个项目的诉求与所拥有的资源不一样，很难拿同一套方法套不同的项目，项目的边界柔和多变，同样的，企业获得回报的边界也跟着变化。
项目怎么赚钱？龙生九子，各有不同。
这就是为什么很多人现在只愿意做前期策划，而放弃运营的原因，越到后面，情况越是复杂。所以“运营前置”的背后，很多人就是“前置”了，仅此而已。大部分项目的利润点，还是来自于传统的设计、施工、材料。
但如果要真正适应这个市场，就需要企业自己的操作手法与利润回报也变得柔和，通盘去考虑一个项目的策划、设计、施工、运营。将所有资源优化配置，延迟利润回报的预期时间。
这个话说起来简单，做起来难。从企业运营来说，增加投入时间与项目链条，并不利于企业的资金管理、项目管理与人才管理。所以看起来只适合朝单一项目的纵深去做，而不遍地开花，且很难具有复制性，大家于是蜻蜓点水一样去揩一把油就走。
如果走进了死胡同却发现没有路，可能就得敲开墙了。
去长效运营一个项目，需要有柔性的运营方式，那么最好的保障是拥有其产权，不只是简单的经营权那么简单。
好比你买了一套房子，你就会选择从长期角度考虑这个房子怎么搞，而不是一个租户一样，敲个墙钉都要犹豫半天。
有专家说：在“存量市场”里，当下空间资源的产权是存在浪费、错配的，所以空间产权重新安排已经开始有显现，这种产权重新安排一般有变更性质、奖励指标、指标置换三种方式。
如今一些项目，在不改变原有表层框架的基础上，通过产权合理安排，将土地改为商用或者多功能性，吸引工商资本进入，在合理合规的情况下增加商业性活力，从产权交易、产权运营两个角度盘活存量空间。
由一个老花卉市场改造而来
今年A股上线的REITs（不动产投资）就是一个里程碑事件，不仅把存量空间收益权资产证券化，虽然只是有限产权，但一定程度上把空间产权交易与运营，提升到了公募层级。
在园林市场里，目测各类园博园、民营文旅项目、园艺产业园区应该是放开的第一波，这类项目普遍让地方“头疼脑热”，很多已经成为一潭死水，产权重新安排是从根上解决问题，园林行业近水楼台，在调动资源进行长效与柔化开发方面，会有不错的潜在机会。
而城市公园、社区花园、乡镇集体用地、林业用地的变革会来得慢些，短时间内不容易实现。但随着长效与柔性继续深入，产权创新将会是挡不住的前进车轮。
制度
当然，产权创新的背后，对制度的依赖性很强。可制度创新的复杂性不言而喻，方向性也是不确定的，每个制度创新在全面推广前，都会设立“试点区”，这里面有很多经验可以学习。
但需要首先听出当前顶层所传递的制度雷区地带，我们认为有三点：
第一，房地产化。最好别总想着卖房子解套，尤其是民营企业，土地的一级开发的市场价值，渐渐已经被国企与央企收回。
第二，高污染与高耗能。“减碳”是国家的国际视野，中国的“双碳”目标不是嘴上说说的，不要以为种树就是增加碳汇与减碳。你的树是怎么长的，怎么养的，是什么树？
第三，搞垄断。无论是空间上的垄断还是资源上的垄断，都不符合当前大势。比如那些紧闭大门的园主，奉劝早点把大门打开，共享共富
此外，对园林行业奔赴存量市场有影响的制度创新方向，我们认为也有三点：
第一，推进国有企业与民营企业混改，鼓励合资成立专项运营主体；
第二，推进空间产权共有、合有，并引入社会资本的力量；
第三，推进绿色产业资产证券化的评估与交易工作，与国际交易市场接轨。
我们相信，制度的激励式创新会不断推进，这是一个市场与机制博弈的过程，也是经济高质量发展与空间资源循环再利用的协同成长过程。园林行业的存量市场，才刚起步，战役的成果或许未必留给我们，但希望我们曾联手打过漂亮的仗。ibeefly
